Hva gjør du når boligen du har kjøpt viser seg å ha mindre areal enn det selger har opplyst?

Kjøp av bolig er en stor investering. Boligmarkedet har vært i utvikling de siste årene, og aldri før har antall kvadratmeter hatt så stor betydning for boligens verdi.

I salgsoppgaven gis det opplysninger om boligens areal, og de fleste legger til grunn at dette samsvarer med boligens faktiske areal. Avvik, såkalt arealsvikt, kan imidlertid forekomme, særlig fordi enkelte arealer i boligen kan være vanskelig å måle presist.

Hvilke rettigheter du som boligkjøper har dersom det kan påvises arealsvikt, avhenger av om du kjøpte boligen før eller etter 1. januar 2022.

Bolig kjøpt før 1. januar 2022

Den 1. januar 2022 trådte det i kraft vesentlige endringer i avhendingsloven. For deg som kjøpte bolig før dette tidspunktet, vil de gamle reglene i avhendingsloven gjelde. Loven hadde da ingen egen bestemmelse om innendørs arealsvikt.

Dersom det avdekkes arealsvikt, vil du kunne ha rett til prisavslag både før og etter lovendringene. Forskjellen ligger i at terskelen for å få prisavslag er høyere sammenlignet med de tilfellene som omfattes av de nye reglene.

For boliger kjøpt før 1. januar 2022, vil det avgjørende for om arealavviket utgjør en rettslig mangel, være om selger har gitt uriktige opplysninger om boligens areal. De nærmere grensene for når avviket er så stort at kjøper har rett på prisavslag er trukket opp av domstolene.

Den sentrale dommen i denne sammenheng er den såkalte Arealsvik-dommen (Rt. 2003 s. 612). Høyesterett fastslo i denne saken at avviket må være «av en viss størrelse» for å utgjøre en rettslig mangel som kan gi kjøper rett til prisavslag.

Nøyaktig hvor stort avviket må være, finnes det ikke noe fasitsvar på. Det har likevel vært antatt at grensen ligger et sted mellom 10 og 25 prosent. Likevel har Høyesterett godtatt prisavslag for arealavvik helt ned til 8,9 prosent. Et generelt synspunkt er likevel at en liten leilighet vil tåle et mindre avvik enn et stort hus.

Det gamle regelverket er med andre ord basert på skjønnsmessige vurderinger. Dette gir liten forutberegnelighet og uklare grenser.

Bolig kjøpt etter 1. januar 2022

Endringene i avhendingsloven som trådte i kraft 1. januar 2022 innebærer at det nå i realiteten er nulltoleranse for innendørs arealavvik.

Lovendringene medførte blant annet at vi fikk en egen bestemmelse om innendørs arealsvikt. Grensene for hvor stort avviket må være for å gi kjøper rett til prisavslag, avhenger ikke lenger av skjønnsmessige vurderinger trukket opp i rettspraksis, men klare og forutsigbare grenser som kommer til uttrykk i loven.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd slår nå fast at ethvert avvik fra det opplyste arealet utgjør en mangel, såfremt avviket er større enn to prosent og utgjør minst en kvadratmeter.

Dette innebærer at dersom salgsoppgaven oppgir at boligen er 100 kvm, mens den i realiteten viser seg å være 97 kvm, vil det foreligge en mangel som kan gi kjøper rett til prisavslag. Etter det tidligere regelverket ville det vært vanskelig å karakterisere et slikt marginalt avvik som en rettslig mangel.

Den nye bestemmelsen om arealsvikt oppstiller et unntak fra hovedregelen. Unntak gjøres der selger kan bevise at kjøper ikke vektla opplysningen.

Et typisk eksempel hvor dette er tilfellet, er hvor selger kan sannsynliggjøre at eiendommen ble kjøpt med formål om å rive selve boligen, og at det derfor kun var tomten i seg selv som var interessant for kjøper. I et slikt tilfelle vil det ikke ha betydning for kjøper om boligen, som uansett skulle rives, hadde et mindre areal enn opplyst. Er dette tilfelle, utgjør arealavviket heller ikke en mangel som gir rett til prisavslag.

Bevisbyrden for dette ligger imidlertid på selger, og samlet sett medfører dette at det nye regelverket gjør det betydelig lettere for kjøper å få prisavslag hvor det kan påvises arealsvikt.

Mistenker du arealsvikt?

Uavhengig av om du kjøpte bolig før eller etter 1. januar 2022 er det viktig at du ved mistanke om arealavvik reklamerer til selger så snart som mulig etter at mistanken oppstod.

Avhendingsloven har to ulike reklamasjonsfrister. For det første gjelder det en absolutt reklamasjonsfrist på 5 år. Denne løper fra overtakelse av boligen, og innebærer at du som kjøper senest kan reklamere over mangler ved boligen innen 5 år fra overtakelse.

I tillegg opererer loven med en såkalt relativ reklamasjonsfrist, som innebærer at kjøper må reklamere til selger innen rimelig tid fra det tidspunktet kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Normalt anses rimelig tid ikke kortere enn to måneder.

Mistenker du at boligen din har et mindre areal enn det selger har opplyst, er det derfor viktig at du reklamerer over dette så snart som mulig. Dersom det ikke reklameres innenfor fristene, vil retten til prisavslag gå tapt.  


TA KONTAKT MED

Andreas Dale

Partner
Advokat
Telefon
905 51 988

Kjell Fredvik

Partner
Advokat
Telefon
916 13 501

Maren Graneggen

Advokatfullmektig
Telefon
948 46 651