En husleieavtale kan inngås for bestemt eller ubestemt tid – det skilles derfor mellom såkalte tidsbestemte leieavtaler og tidsubestemte leieavtaler. Dersom det er angitt en sluttdato i avtalen, er den tidsbestemt. Angir leieavtalen derimot ikke en sluttdato, er avtalen tidsubestemt.
Tidsubestemte leieavtaler løper helt til den blir sagt opp av en av partene. Utleier ønsker imidlertid ofte å inngå en tidsbestemt leieavtale, idet det fra utleiers side vil kreves saklig grunn for å si opp leieforholdet dersom avtalen ikke angir en sluttdato. Inngås leieavtalen derimot med en på forhånd angitt tidsbegrensning, vil leieforholdet automatisk opphøre uten oppsigelse ved utløpet av kontrakten.
Mange utleiere ønsker av ulike grunner å leie ut bolig til leietakere for ett år eller kortere, noe som også gjøres i stor utstrekning. Men hvilke regler gjelder egentlig for varigheten på leiekontrakten?
Hovedregel: Minst tre år
Hovedregelen for tidsbestemte leiekontrakter er at utleier ikke har adgang til å inngå leieavtale for kortere tid enn tre år. Inngås det en avtale om at leieforholdet skal løpe i tre år, behøver ikke utleier å vise til en begrunnelse for at leieforholdet avsluttes etter denne perioden.
Etter utløpet av treårsperioden, kan utleier fritt velge å inngå ny kontrakt med samme eller andre leietakere. Når ny kontrakt inngås etter tre år, kan utleier enklere endre leiesum og andre betingelser.
Unntak: Når er det lovlig å avtale kortere varighet enn tre år?
Husleieloven har to unntaksbestemmelser som åpner for at utleier kan inngå leieavtaler med kortere varighet enn tre år.
Unntak 1: Adgang til å inngå leieavtale for ett år eller mer
Det første unntaket i husleieloven gir utleier adgang til å inngå leieavtale for minst ett år dersom avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig. Forutsetningen for at dette lovlig kan avtales er at utleier selv bor i samme hus og at sluttdatoen fremgår av kontrakten.
Lofts- eller sokkelbolig omfatter selvstendige boenheter som ligger i lofts- eller sokkeletasjen av eneboligen. En tomannsbolig forutsetter på sin side at utleierens og leierens boenhet ligger på samme plan i bygningen.
Unntak 2: Adgang til å inngå leieavtale for mindre enn ett år
Et annet unntak i husleieloven gir utleier adgang til å leie ut bolig i mindre enn ett år på nærmere angitte vilkår.
Dersom utleier lovlig skal kunne inngå avtale for mindre enn ett år, for eksempel uker eller måneder, kreves det enten at utleier selv skal bruke boligen, eller at utleier kan vise til annen saklig grunn for tidsavgrensningen.
Forutsetningen i begge disse tilfellene er at sluttdatoen klart fremgår av kontrakten og at begrunnelsen for kortere varighet enn lovens hovedregel er gyldig, samt at den er tatt med i kontrakten.
Når det gjelder alternativet om at utleier selv skal bruke boligen, kreves det at utleier skal benytte denne som heltidsbolig. Det er ikke tilstrekkelig at utleier ønsker å bruke boligen som fritidsbolig eller pendlerbolig. Det må også være utleiers hensikt at boligen skal tas i bruk straks etter at leieavtalen har opphørt.
Dersom utleier selv ikke skal bruke boligen, må utleier kunne vise til en annen saklig grunn dersom leiekontrakten skal ha en tidsbegrensning på mindre enn ett år.
Det er strenge krav til hva som utgjør saklig grunn. Eksempler på hva som regnes som saklig grunn er ombygging eller rivning av boligen, og at boligen skal selges. Den grunnen som oppgis, må imidlertid være etterprøvbar og reell.
Konsekvensen av at varigheten på leieavtalen er lovstridig
Dersom utleier har leid ut boligen for kortere tid enn tre år uten å oppfylle noen av husleielovens unntak for dette, er konsekvensen at kontrakten fortetter på tidsubestemte vilkår. Dette innebærer at leieforholdet fortsetter på de samme vilkårene.