I eierseksjonssameier har det hittil vært fri adgang til utleie også på kortidsbasis. Dette fulgte av eierseksjonsloven § 24 som gir seksjonseier full rettslig rådighet over egen seksjon.
I borettslag har regelen vært den motsatte. Borettslagsloven bygger på prinsippet om at andelseieren selv skal bo i boligen. Skal andelshaveren leie ut hele boligen kreves det styrets samtykke, jf borettslagsloven § 5-4. I tillegg må andelseier selv ha bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, jf borettslagsloven § 5-5.
Kortidsutleie har ikke vært særskilt regulert i de to lovene.
Utleie på korttidsbasis kan by på utfordringer for de andre beboerne. Samtidig blir privat utleie ansett som et positivt innslag i den nye delingsøkonomien. Likefullt har flere land og storbyer innført begrensninger på slik utleie.
Den 10. april i år ble det vedtatt nye regler om kortidsutleie i borettslag og sameier. De nye reglene, som trer i kraft 1.1.2020, oppstiller klarere rammer for slik utleie.
Med korttidsutleie menes her utleie i inntil 30 dager døgn sammenhengende. Utleieforhold som varer lenger enn 30 dager omfattes ikke av de nye reglene. For bruksoverlating og all annen utleie av lengre varighet vil de gamle reglene fortsatt gjelde.
De nye reglene for eierseksjonssameier
For eierseksjonssameier er det innført et nytt syvende ledd i eierseksjonsloven § 24 som oppstiller en begrensning i adgangen til kortidsutleie. Kortidsutleie utover 90 dager skal ikke lenger være tillatt. I praksis vil ikke regelen gjøre noe større innhugg i adgangen til kortidsutleie. For eksempel vil det fremdeles være tillatt å leie ut leiligheten gjennom en hel sommer og i alle høytidene.
Endringen er først og fremst ment å forhindre at profesjonelle aktører skal kunne drive det som kan sies å være rene leilighetshoteller i boligsameier.
Sameiet kan med to tredjedels flertall vedtektsfeste en kortere eller lengre utleieperiode men da slik at utleieperioden minimum kan begrenses til 60 dager og maksimum 120 dager. Sameiet er således gitt et nokså lite spillerom for å kunne vedtektsfeste fravikende regler.
De nye reglene for borettslag
For borettslag er reglene myket opp i forhold til hovedregelen ovenfor. Gjennom en ny bestemmelse i borettslagsloven § 5-4 er det bestemt at andelseieren skal kunne leie ut boligen i inntil 30 dager i løpet av året. Regelen innebærer at andelseieren heller ikke trenger å innhente samtykke fra styret i forkant av slike leieforhold.
Muligheten til å vedtektsfeste en annen grense finnes ikke i borettslag. Sameiet er følgelig avskåret fra kunne vedta begrensninger i adgangen til kortidsutleie i forhold til det som følger av loven.
Ordensregler og hensynet til andre beboere.
I både borettslag og sameier vil eier fortsatt ha ansvaret for at leietaker overholder lov, vedtekter og husordensregler og på den måten hensynta øvrige eiere og beboere. Korttidsutleie som påfører andre i boligselskapet skade eller ulempe på urimelig eller unødvendig måte, vil selvsagt ikke være lovlig.
