Seier i sak for Høyesterett: Ekspropriasjon – reguleringsplanens betydning – parkprinsippet

Advokat (H) Ove Chr. Lyngholt førte like før jul en prinsipiell sak i Høyesterett (HR-2002-2440-A) om anvendelsen av det såkalte parkprinsippet – også betegnet prinsippet om utjevnet strøkspris. Spørsmålet, som aldri hadde vært forelagt Høyesterett tidligere, gjaldt anvendelsen av prinsippet i et tilfelle hvor grunneieren selv hadde solgt tomtene i utbyggingsområdet og hvor kommunen deretter innløste et lekeareal (park).

Etter salg av tomter til utbygging av et område i Stavanger i 1993 ble selgeren av betydelige deler av tomtearealene sittende igjen med en tomt regulert til park. Reguleringen ble videreført i ny reguleringsplan i 2020, og kommunen innløste etter avtale tomten basert på ekspropriasjonsrettslige regler. Eieren krevde erstatning etter det såkalte parkprinsippet. Prinsippet går ut på at når det innenfor et utbyggingsområde settes av areal til veier, friareal og andre fellesfunksjoner, så erstattes slikt areal som bebyggelige, på linje med det arealet som skal bygges ut.  Erstatningen fastsettes enten etter en  utjevnet strøkspris, eventuelt ordinær tomteverdi.

Høyesterett viser til at hensynet bak parkprinsippet – å utjevne ulikhet som ellers ville oppstå innenfor et utbyggingsområde – ikke slo til i den aktuelle situasjonen. Parken var en nødvendig del av reguleringsplanen og dermed en forutsetning for utbyggingen. Dersom grunneieren da, etter selv å ha solgt tomtene, hadde fått erstattet parkarealet som et bebyggelig areal, ville dette innebære at parkarealet, som iflg. Høyesterett nå var «en tilnærmet tom eiendomsrett», hadde blitt erstattet to ganger – først gjennom salg av tomtene og deretter av kommunen ved innløsning av parkarealet. Dette ville ikke være i samsvar med hensynet bak parkprinsippet. Erstatningen måtte derfor fastsettes etter hovedregelen om at arealet var ubebyggelig etter gjeldende reguleringsplan.

Høyesterett har med dette avgjort et spørsmål som tidligere ikke har vært behandlet, og hvor praksis stort sett har vært at kommunene har betalt erstatning basert på full tomteverdi eller utjevnet strøkspris, på tross av at arealet har vært regulert ubebyggelig. Når den regulerte arealbruken etter dette skal legges til grunn for erstatningsfastsettelsen, vil det i utgangspunktet ikke være noe å erstatte. Høyesteretts avgjørelse vil derfor få stor praktisk betydning ved overtakelse av friområder, lekeplasser o.l. når utbyggingen gjennomføres på utbyggerens hånd.


TA KONTAKT MED

Sven Farbrot

Partner
Advokat
Telefon
971 51 390

Jan Erik Johansen

Partner
Advokat
Telefon
411 26 377

Ove Chr. Lyngholt

Senioradvokat (H)
Telefon
909 79 459