Advokatfirma Tofte Hald har bred og spesialisert erfaring innen entrepriserett, og bistår en rekke byggherrer, entreprenører og prosjekterende i alle faser av et byggprosjekt.
Juridisk rådgivning i entrepriseprosjekter forutsetter inngående kunnskap og erfaring både om både juridiske, tekniske og kommersielle forhold, og vår faggruppe for entrepriserett kan tilby erfarne advokater som arbeider spesialisert med entrepriserettslige problemstillinger.
Vår bistand omfatter blant annet valg av entrepriseform, bistand i kontraktforhandlinger, utforming og kvalitetssikring av kontrakt, rådgivning underveis i prosjektgjennomføringen, sluttoppgjørsbehandling, forliksforhandlinger og tvisteløsning.
Vi har et stort fokus på en konstruktiv og løsningsorientert rådgivning, og fokuserer derfor på at våre kunder skal bruke vår kompetanse tidlig i prosjektet, slik at unødige tvister og uenighet forebygges. Vår omfattende prosedyreerfaring gis oss samtidig et godt grunnlag for å vurdere prosessrisiko, og gjennomføre tvistesaker for domstolene når det er nødvendig.
Vi driver også en betydelig foredrags‐ og kursvirksomhet, og skreddersyr gjerne interne kurs for bedrifter med et tydelig fokus på den enkelte bedrifts behov.
Vi har også betydelig kompetanse innenfor tilgrensede fagområder som plan‐ og bygningsrett, offentlige anskaffelser, ekspropriasjon, grunneieravtaler, samt skatt og avgift. Dette gjør oss i stand til å identifisere våre klienters behov, og gi helhetlige råd innenfor alle deler av et utbyggingsprosjekt.
Se eksempler på hva vi kan bidra med innenfor entreprise her:
- Valg av kontraktsform
- Utarbeidelse av kontrakt
- Gjennomgang og rådgivning av tilbud
- Løpende rådgivning i entreprisekontrakter
- Risikovurdering
- Endringshåndtering
- Mangelssaker
- Forsinkelse
- Rådgivning i forbindelse med sluttoppgjør
- Forhandling
- Prosess
Spørsmål vi ofte får
Hva er en reklamasjon?
Rettslig betyr reklamere å gi kontraktsmotparten beskjed om at noe er galt og at man vil gjøre gjeldende et krav som følge av mangelen eller forsinkelsen.
Reklamasjonen bør være skriftlig slik at man i ettertid har bevis for at man har reklamert tidsnok.
Hvordan håndteres varsler og endringer?
Selv om utgangspunktet er at partene skal holde seg til det avtalte, herunder at arbeidet skal utføres i henhold til avtalt tid og pris, skjer det en rekke endringer i løpet av en byggeprosess. NS-kontraktene har mekanismer som blant annet skal håndtere tilleggsarbeider, endringer, forsinkelser mv. Det er svært viktig å ha oversikt og kontroll på varslingssystemene i de ulike NS-kontraktene ettersom konsekvensen kan være at man mister retten til å gjøre gjeldende et ellers berettiget krav.
Hva menes med forsinkelse?
Forsinkelse foreligger dersom tjenesteyter ikke har avsluttet tjenesten til avtalt tid. Ved levering av eiendomsbygg foreligger forsinkelse dersom overtakelse ikke kan skje til avtalt tidspunkt.
NS-kontraktene har egne dagmulktbestemmelser som regulerer konsekvensen av forsinkelse.
Hva menes med reklamasjonsfrist?
Med reklamasjonsfrist menes tidsperioden man har anledning til å påberope seg et kontraktsbrudd overfor kontraktsmotparten.
Man må skille mellom reklamasjonsfrist som gjelder mangler og forsinkelse.
I det følgende vil vi avgrense mot reklamasjon knyttet til mangler.
Det er vanlig med en absolutt reklamasjonsfrist på fem år fra overtakelse i entrepriseforhold.
Etter at den absolutte reklamasjonsfristen er løpt ut er det bare helt unntaksvis at man kan ha rett til å påberope seg et kontraktsbrudd. Dette gjelder situasjoner hvor tjenesteyter har opptrådt grovt uaktsomt eller i forsett-situasjoner (svik ol.).
Hvor raskt må man reklamere?
Det er helt sentralt å være klar over at man må reklamere raskt etter man oppdager et forhold.
Mange av NS-kontraktene opererer med fristen «uten ugrunnet opphold» som innebærer at man må reagerer og si ifra svært raskt etter man oppdager et forhold. Andre kontrakter opererer med «rimelig tid». Uten ugrunnet opphold er en kortere frist enn rimelig tid.
Vårt råd er at man ikke bør vente med å si ifra dersom man først oppdager et avvik man mener utgjør en mangel.
Konsekvensen av å reklamere for sent er at man kan tape å gjøre gjeldende et krav, se mer om dette under.
Hva må med i reklamasjonene?
I den første reklamasjonen som kalles en nøytral reklamasjon må den andre part varsles om at det man har oppdaget og som man mener utgjør en mangel.
Reklamasjonen bør vise til hvilken avtale det gjelder, når og hvor man oppdaget forholdet, samt kort angi at man anser forholdet som en mangel som gir rett til for eksempel retting, prisavslag, erstatning eller heving.
Etter at man har foretatt ytterligere undersøkelser, må man følge opp den nøytrale reklamasjonen med et spesifisert krav.
Hva er konsekvensen av å reklamere for sent?
Dersom man ikke reklamerer i tide – enten etter den absolutte reklamasjonsfristen eller ikke innen rimelig tid – er konsekvensen at man taper retten til å gjøre gjeldende kravet på for eksempel retting, prisavslag, erstatning eller heving. Dette til tross for at det feilen i seg selv kan være en mangel.
Fra denne hovedregelen gjelder det flere unntak. Uten at vi går nærmere inn på dette her, nevnes at det gjelder unntak hvor for eksempel den andre part har inngitt seg på realitetsdrøftelser, foretatt retting eller det foreligger grov uaktsomhet eller svik.
Hva bør man gjøre om man mottar en reklamasjon?
Avhengig av hva slags oppdrag eller kontrakt det gjelder, bør man snu seg og reklamere videre til sine underentreprenører, leverandører mv. slik at man kan få plassert ansvaret der man mener det hører hjemme.
Det kan også tenkes at man har en forsikring, for eksempel ansvarsforsikring, som man bør melde fra til om man mottar en reklamasjon.
Det er ellers viktig at man er bevisst på retteadgangen, samt også er klar over at konsekvensen av å diskutere alternative løsninger og sette i gang utbedringsforsøk uten at man har tatt forbehold om at det enten er reklamert for sent, eller ikke utgjøre en mangel, i verste fall kan være at man taper retten til å gjøre gjeldende en slik innsigelse.
Er det andre frister man må være klar over?
Parallelt med reklamasjonsfristene løper også passivitets- og foreldelsesfrister.
Passivitetsfristen løper ut fra et alminnelig kontraktsrettslig prinsipp. Passivitet vil kunne oppstå i perioden mellom man har sendt en nøytral reklamasjon og man sender en spesiell reklamasjon.
Dersom det går lang tid fra man har reklamert til man følger opp reklamasjonen med et spesifisert krav, kan man risikere å tape retten til å gjøre mangelen gjeldende ettersom man har forholdt seg passiv.
Videre vil et krav kunne foreldes.
Den alminnelige foreldelsesfristen i foreldelsesloven er tre år fra overtakelse. Ettersom den absolutte reklamasjonsfristen er fem år, har vi en tilleggsfrist i foreldelsesloven som kan gjøres gjeldende der man oppdager en skjult mangel. Dersom man for eksempel etter fire år oppdager en lekkasje, må man både reklamere innen rimelig tid, samt avbryte foreldelsesfristen innen ett år etter man oppdaget forholdet.
For å avbryte foreldelsesfristen må man enten sende en forliksklage, stevning eller avtale fristforlengelse. Det finnes også noen andre institutt, som for eksempel Finansklagenemnda som har samme virkning som domstolene når det kommer til å avbryte foreldelse.
